近期中國樓市經歷重要制度改革，標誌著從傳統高杠杆預售模式向以現房銷售和封頂後預售為主的新階段轉型。根據高盛於2024年9月的中國房地產專家電話會議紀要，供給端將分三階段演化：短期內至2027年春節前，市場供應保持平衡；中期（2027年3月至2028年9月）受銷售模式改革及預售資金嚴格監管影響，預計將出現為期12至18個月的顯著供應短缺；長期來看，供給有望逐步適應新節奏並回穩。
需求方面，2026年第四季度「金九銀十」傳統旺季動能料將延續，一手房銷售同比大幅反彈，二手市場活躍度提升。部分買家因現房銷售降低交付風險及享有延期還款優勢而維持觀望，但進入供應真空期後，二手房交易將在一定程度上抵銷新房供應不足的影響。
政策面上，中國推動商品房銷售制度改革，現房銷售受到優先鼓勵，已取得建設工程規劃許可的項目若繼續採用預售，須待封頂後方可預售，且購房款需於竣工驗收後解凍。此舉促使市場逐步推進以購房者為中心的銷售模式，減少交付風險及相關糾紛。
開發商層面，隨著現房銷售推廣及預售門檻提高，典型現金流周期拉長，行業格局加速分化。大型房企面臨資金壓力需縮減規模，甚至將「十五五」銷售目標下調20-30%；資金緊張的民營房企若無法與國企合作，可能被迫退出市場。相反，中型國企及區域性強勢本土房企憑藉較穩健的資金支持與區域優勢有望成為最大受益者，其在低線城市的市場份額可能突破20%。
土地市場方面，短期內低線城市土地成交大幅收縮，預計將於2027年3月左右企穩。部分高層城市地價若回調10-20%，將恢復吸引力，但低線城市因財政壓力加大及銀行執行嚴格，土地市場復甦仍受限。值得關注的是，部分城市如武漢推出土地溢價分期繳納、分戶驗收及毛坯階段竣工認定等執行細則，為縮短開發商現金轉換周期提供參考範例。
長遠來看，供給節奏將適應新模式，房地產市場有望於2030年見量價企穩，同時或成為政府推出物業稅的合適時機。目前房產稅的推出可能性依然偏低，需待市場固定資產投資及銷售增速回歸穩定區間。
對投資者而言，高盛建議聚焦中端國企與區域性領先本土房企，因其具備較高現金流安全邊際及競爭優勢。相關港股標的包括華潤置地（01109.HK）、中國海外發展（00688.HK）、綠城中國（03900.HK）及中國金茂（00817.HK），均享有買入評級。
參考資料：高盛2024年中國房地產專家電話會議紀要、上海普睿數智科技有限公司、上海易居房地產研究院、中國住房和城鄉建設部政策文件及相關市場報告
市場重要性與影響評估： 高影響
影響範圍： 中國本地及區域（亞太）
影響時長： 中期（2027年至2028年12-18個月）及長期（2030年後結構性趨勢）
市場敏感度： 部分已被市場預期，但中期供應缺口及政策轉型的深遠影響仍被低估潛在市場影響：
- 中國房地產市場正經歷從傳統高槓桿預售模式向現房銷售及封頂後預售的新模式轉型，導致2027年3月至2028年9月出現12至18個月明顯的供應短缺期，將對新房市場供給形成結構性壓力。
- 短期內，政策放寬（如降首付、降利率、取消限購等）及金融支持措施推動2024年房市銷售逐步回暖，尤其是一手房銷售在2026年四季度有望反彈，二手房市場活躍度提升，成為緩衝供應缺口的關鍵因素。
- 大型房企因資金壓力需縮減規模，銷售目標可能下調20-30%，而中型國企及具區域優勢的地方房企將成為市場主力，市場集中度提升，尤其一二線核心城市將成為主要增長點。
- 土地市場短期承壓，低線城市土地銷售大幅萎縮，財政壓力加劇，而一線城市地價若適度回調10-20%，將重新吸引投資並促進市場回暖。
- 長期來看，房地產供給節奏將適應新模式，市場有望於2030年前後實現量價企穩，房產稅等制度改革可能逐步推進，有助於市場健康發展。
- 政策層面，中央及地方政府持續推動“保交樓”、預售資金監管及現房銷售試點，加強對房企資金安全和項目交付的監管，旨在減少爛尾風險並恢復市場信心。
- 港股相關房地產企業（如華潤置地、中國海外發展、綠城中國、中國金茂）受益於政策支持及行業整合，估值及買入評級普遍獲得提升，反映市場對核心國企及優質房企的信心。
風險：
- 中期供應缺口可能加劇房價波動，若需求回升不及預期，將影響房企現金流及市場信心，特別是中小型及民營房企面臨較大退出風險。
- 政策執行存在地方差異，低線城市財政壓力及土地市場疲軟可能導致市場分化加劇，部分地區房價及銷售表現持續疲弱。
- 金融風險依然存在，房企債務壓力及銀行不良貸款規模攀升，若資金鏈斷裂將引發系統性風險，影響整體經濟穩定。
- 人口結構變化及城鎮化放緩，長期需求下降，將限制房地產市場的增長空間，市場轉向存量運營及租賃市場，但轉型過程充滿不確定性。
- 國際地緣政治風險及外部經濟環境不確定性，可能對中國經濟復甦及房地產市場帶來負面影響。
其他觀點：
- 部分專家認為，房地產市場的調整非短期現象，而是結構性轉型，未來十年中國房市將呈現“三分天下”格局，即大型國企與地方強勢房企主導核心城市市場，三四線城市則持續承壓。
- 市場逐漸由新房主導轉向二手房與租賃市場並重，二手房交易量占比創新高，成為市場重要支柱，反映消費者購房模式及需求結構的深刻變化。
- 政策支持仍將是未來房市走勢的關鍵，尤其是在“保交樓”、金融支持及土地供應調控方面，政策的持續性與力度將直接影響市場恢復節奏。
- 部分分析指出，房地產稅的推出時機仍需等待市場基本面穩定，短期內政策更傾向於促進消費和保障房建設，而非加稅負擔，長期有助於市場健康發展。
備註：
- 本分析僅供參考，不構成投資建議。