繼中央經濟工作會議提出「著力穩定房地產市場」後，山東省率先出手，發布了《關於住房“以舊換新”的指導意見》，提出豐富「換新」模式，拓寬舊房處置途徑，多措並舉降低換房成本。
12月12日，山東省住建廳聯合10個部門印發該指導意見，涵蓋豐富換新模式、擴大舊房處置途徑、完善金融支持、優化交易流程、強化風險防控等六大方面共15條具體措施，系統架構支持住房「以舊換新」的政策體系。
措施包括明確「賣舊換新」「收舊換新」「拆舊換新」三種模式，支持房地產經紀機構提供「幫賣」服務並引入「底價收購」機制，推動市場化二手房收購；鼓勵通過「微改造＋功能升級」提升舊房使用功能和品質；多渠道降低換房成本，促進舊房置換交易便利化；豐富金融產品支持，緩解資金壓力，推動住房消費活力提升等。
對於出台新政的原因，山東省住建廳有關責任人表示，該指導意見通過制度創新、政策支持及優化服務，打通新房與二手房市場壁壘，縮短交易周期，降低置換成本，激發住房消費活力，促進房地產市場平穩健康發展。
同時，中指研究院預計，隨著各地去庫存政策繼續落地，如擴大商品房去庫存力度，促進供給品質提升及住房供給結構優化，「以舊換新」將成為重要方向，助力穩定房市和促進消費回暖。
此外，中央經濟工作會議也多次強調要「著力穩定房地產市場」，要求加快推進去庫存、完善住房保障政策、加強金融支持和風險防控，構建平穩健康的市場運行機制。
總體而言，2024年至2026年期間，房地產政策將從量的調控轉向重點領域風險化解和品質提升，推動住房市場供給側改革與市場結構優化，保障人民住房需求，促進市場持續平穩。
參考資料：山東省住房和城鄉建設廳官方公告、中央經濟工作會議公報、中指研究院報告、中國銀保監會及國家發展改革委政策文件
市場重要性與影響評估： 高影響
影響範圍： 中國本地（山東省）及全國範圍，並對區域市場有示範效應
影響時長： 中長期（3-12個月及12個月以上結構性趨勢）
市場敏感度： 部分已反映於市場，但政策細節及執行力度仍有待觀察，整體影響被低估潛在市場影響：
- 山東省發布的「以舊換新」住房政策，系統性推動二手房市場活化，透過「賣舊換新」、「收舊換新」及「拆舊換新」三種模式，促進存量房置換，提升房屋使用效率與品質，對穩定房地產市場供需結構具積極作用。
- 政策強調多渠道降低置換成本，優化金融支持及風險管理機制，預期將激活居民住房消費需求，帶動相關金融產品和中介服務市場發展，進一步促進房地產市場健康穩定發展。
- 此政策配合中央強調「去庫存」與「穩房價」的宏觀調控策略，將引導市場從量的調控轉向質的提升，有助於構建多層次住房供應體系及完善住房保障體系，提升住房市場的韌性和活力。
- 山東省作為先行示範區，成功經驗有望被其他省份借鑒，推動全國範圍內住房市場結構性改革，促進房地產市場長期穩定。
風險：
- 政策落地過程中，二手房市場活化速度及居民置換意願存在不確定性，若市場信心不足，可能導致政策效果不及預期。
- 金融支持雖有優化，但資金壓力及信貸風險仍需嚴格管控，若信貸政策收緊，可能抑制置換需求。
- 部分地區房屋品質參差不齊，拆舊換新涉及的拆遷及安置問題可能引發社會矛盾，影響政策推進。
- 整體房地產市場仍面臨庫存高企、需求分化等結構性問題，單一政策難以完全解決市場深層次矛盾。
其他觀點：
- 部分專家認為，「以舊換新」政策有助於推動住房市場結構優化，促進住房消費升級，但強調需配合完善的監管和金融支持，保障政策順利實施。
- 亦有觀點指出，政策激活二手房交易及提升住房品質，可減少新房開發過度依賴，降低市場風險，有利於房地產市場長遠健康發展。
備註：
- 本分析僅供參考，不構成投資建議。