自2023年8月底以來，中國中央政府連續發布兩輪全國性房地產政策，標誌著房地產市場銷售制度正式轉軌，並於今年9月29日首次釋放中央支持居民按揭的政策信號。兩輪政策旨在構建更廣義的市場穩定環境，逐步具備全國房價更大範圍穩定的條件。
供給端：未來兩年供應端有望持續收緊
受2023年8月28日政策影響，地產企業拿地意願明顯減弱，預計未來兩年供給端將持續收緊。新政策聚焦房地產商業模式重構，改良北上廣深、武漢、天津、杭州等核心區域長期居住用房銷售制度。現售制度下，房企資金流壓力加劇，市場現金流動性趨緊。據2023年底至今多地公布數據，核心城市住宅用地成交面積及供應量均出現明顯下降趨勢，整體土地市場延續收縮態勢。
需求端：購房負擔減輕，沉澱購房群體加速落地
隨著9月29日財政政策出台及系列支持措施落實，2024年國家對房地產支持政策進一步明確，涵蓋行政端、金融端、財政端共治框架。重點包括降低居民購房負擔，例如提供100萬元貸款支持、房貸利率降至歷史低位3.05%附近、延長貸款期限至30年以上等實際舉措。此外，房地產現售銷售制度中，購房決策的交付風險被制度性移除，促進購房行為回暖。數據顯示，2023年10月初至今，多城二手房成交量同比顯著增長，房地產需求正逐步向成交環節轉化，預計未來一年沉澱購房群體會陸續入市。
租金端：月供租金走向平穩，部分城市穩定條件逐步具備
中國核心城市經驗顯示，租金市場月供租金比趨於平衡。至2026年9月，百城住宅租金同比下降，但整體租金壓力有所緩解。部分一線及重點城市租賃收益率穩定回升，租賃市場結構優化。房企在租金壓制下的融資環境逐步改善。
投資策略：地產股開始轉向中期回穩
自2023年8月以來，地產股受到兩輪重要政策影響，市場波動隨之減弱，投資者可關注市場對政策的充分反應及細節落地。預計未來數年部分城市政策效果顯現，市場成交量和房價基礎有望逐步改善，形成區域分化的中期穩定趨勢。
機構持倉：歷史新低，低持倉度疊加高盈利
截至第二季度底，中國公共基金房地產持倉市值276億元，同比下滑24%，為自2013年以來歷史低位。持倉比率僅0.31%，且連續多個季度低配，反映整體行業風險偏好下降。機構選擇性持倉，伴隨負債下降，利好房企資產負債結構改善，基本面逐步修復。
行業展望：供需結構調整，政策逐步促進市場穩定
中國房地產結構性調整正深化，政策調節著力在於推動供給側合理收縮，降低過剩存量，同時激活被壓抑的有效需求。市場由短期調整轉向中期穩定，價格調整空間受限，上行空間逐步顯現，配置價值凸顯。房企在需求回暖、租賃市場穩定以及融資環境改善背景下，將迎來業績和估值修復機會。
參考資料：中國國家發改委公布政策文件，中國中指研究院數據報告，2023-2024年主要城市房價及土地市場監測資料，中國房地產政策分析報告
市場重要性與影響評估： 高影響 — 中國中央政府連續兩輪全國性房地產政策轉向中期穩定及供需平衡，涉及市場結構性調整及投資環境變化，對房地產相關產業鏈及資本市場具重大影響。
影響範圍： 地區性（中國內地核心城市及相關產業鏈）並波及區域市場情緒。
影響時長： 中期（3-12個月）起，逐步向長期（12個月以上）結構性穩定趨勢過渡。
市場敏感度： 部分政策影響已逐步反映於市場，但對中期供需結構調整及投資信心的正面作用仍被低估。
潛在市場影響：
- 房地產供給端持續收緊，核心城市長期住宅供應量下降，促使市場從短期波動向中期穩定轉型。
- 需求端因降低購房負擔及支持政策落地，沉澱購房群體加速入市，帶動成交量回暖，有助於市場活力恢復。
- 租賃市場供需較為平衡，部分城市租金保持穩定，改善租賃市場結構，促進住房多元化發展。
- 房地產企業融資環境逐步改善，債務結構優化，有利於企業長期穩健發展及資產價值回升。
- 投資者對房地產股的態度由短期觀望轉向中期布局，市場成交量及價格基礎有望逐步穩定。
風險：
- 政策執行力度及地方配套措施落實存在不確定性，可能影響市場復甦速度及質量。
- 宏觀經濟環境若出現波動，尤其是信貸政策收緊或經濟增長放緩，將對房地產市場帶來壓力。
- 部分三四線城市房地產市場供需失衡風險依然存在，結構性調整難度較大。
- 市場情緒敏感，若政策預期未達市場要求，可能引發短期波動。
其他觀點：
- 專家指出，政策強調供需雙輪驅動與長效機制建設，有助於形成更加健康穩定的房地產市場生態。
- 部分分析認為，房地產市場正進入由高速增長向高質量發展轉型階段，投資重點將從規模擴張轉向結構優化。
備註：
- 本分析僅供參考，不構成投資建議。