2023年10月29日，萬科企業股份有限公司（股票代號：000002.SZ）發布2023年第三季度財報。前三季度，公司實現營業收入約1050億元人民幣，同比下降約35%；歸屬母公司淨虧損縮窄14.5%至約239億元。同期，已完成交付的住房約3.4萬套。
財報顯示，前三季度萬科資產減值損失大幅下降約72.5%，減少至約39.37億元人民幣，較去年同期下滑逾104億元，成為虧損收窄的主要原因之一。雖然開發業務毛利和毛利率持續處於低位，淨虧損的縮窄反映出資產減值壓力有所緩解。
扣除非經常性損益後的虧損亦有改善，前三季度扣非虧損為215.38億元，較去年同期收窄18.7%。公司表示開發業務結算規模及毛利率仍為制約盈餘表現的關鍵因素。
銷售面承壓，前三季度合約銷售520億元，同比下降約48%
開發業務銷售依然面臨較大壓力，前三季度合同銷售面積約421.3萬平方米，合同銷售金額約520.1億元，分別較去年同期下降45.6%和48.2%。其中，第三季度合同銷售面積約128.3萬平方米，銷售金額約162.1億元，同比分別下降45.7%及48.3%。截至9月底，萬科尚有約893.3萬平方米已售資源未竣工結算，對應合約金額約795.4億元，後續竣工及結算情況將影響未來收入確認。
萬科持續加強重點項目管理及推進現房銷售，12個首開項目均提前兌現投資承諾，其中位於寧波的“璞源隱秀”首開去化率達75%。年初至今，現房銷售實現約75億元，車位及商鋪銷售58億元，新媒體渠道銷售額近85億元。
資產盤活和回款持續推進，前三季度資產盤活195億元，回款39.2億元，資產負債結構優化
萬科積極通過盤活存量資產、重組產能和大宗資產交易優化資產負債結構。前三季度通過存量盤活及新增產能總計195億元，回收資金39.2億元，並簽約大宗資產交易金額26.2億元。期間累計獲取項目11個，計容建築面積權益合計約45.5萬平方米，對應權益地價約30.7億元。
截至2023年9月底，萬科持有貨幣資金約524.5億元，總有息負債約3488.3億元，資產負債率78.0%，較去年末上升1.1個百分點。存量融資綜合成本下降至2.86%，較年初下降17個基點，股東深圳市地鐵集團累計提供股東借款約45.2億元。風險緩釋措施持續推進，部分公開債券通過展期完成風險緩解，涉及本金約180.7億元。
經營服務業務持續增長，租賃與物業服務表現穩健
經營服務業務方面，前三季度收入達438億元，同比增長約0.5%。其中，長租公寓業務（含非並表項目）實現營收約21億元，公寓出租率達92.5%。商業物業出租率93.1%，其中廣州啤酒廠1985項目招商率96%。萬緯物流業務營收增長，冷鏈業務收入同比增長21.9%。
在存量物業管理方面，截至9月底，萬科管轄長租公寓運營房源約21.36萬間，已開業17.13萬間，整體出租率維持高位。物業租賃整體出租率超過90%。公司持續拓展大型商企項目，推動物業與物流業務協同發展。
展望與策略
萬科表示，將繼續聚焦風險化解與增長並重，深化城市與業務板塊聚焦，提升產品及服務能力。透過資產盤活、大宗資產交易、再融資及展期策略持續優化資產負債表結構，穩妥應對短期挑戰。公司積極關注政策新動向，推動業務轉型與風險管理，以期重回健康可持續發展軌道。
參考資料：
萬科2023年第三季度財報、萬科官方公告、華爾街見聞、澎湃新聞、行業分析報告
市場重要性與影響評估： 中度影響 — 反映房地產開發行業及相關資產管理的經營壓力與結構性調整，對地產板塊及金融市場有一定參考價值。
影響範圍： 地區性（中國大陸及香港市場）
影響時長： 中期（3-12個月）
市場敏感度： 部分已被市場預期，部分資產減值壓力及銷售下滑仍存在不確定性，市場反應較為謹慎。
潛在市場影響：
- 萬科2023年前三季度營收大幅下滑35%，淨虧損擴大14.5%，顯示房地產開發業務仍面臨較大壓力，反映行業整體復甦緩慢。
- 公司完成3.4萬套交付，銷售面積及金額同比大幅下降48%以上，短期內銷售壓力持續，或影響現金流及資金周轉。
- 資產減值損失顯著，減少資產負債表彈性，對未來融資成本及信用評級可能帶來負面影響。
- 經營服務業務收入穩健增長0.5%，長租公寓及商業物業出租表現良好，有助分散業務風險，提升現金流穩定性。
- 公司積極推動風險化解及資產負債結構優化，未來若能有效控制減值及提升銷售，將有助恢復市場信心。
風險：
- 持續的資產減值壓力可能進一步侵蝕利潤，影響公司財務健康。
- 銷售下滑幅度大，若市場需求未見明顯回暖，短期現金流壓力加劇。
- 宏觀政策調整及行業監管風險，可能影響公司開發及融資策略。
- 市場競爭激烈，毛利率及利潤率持續承壓，未來盈利能力存在不確定性。
其他觀點：
- 部分分析師認為，萬科經營服務業務的穩健增長顯示公司正在尋求多元化發展路徑，減少對傳統開發業務的依賴。
- 市場普遍預期行業將進入調整期，房企需要加強資產負債管理及風險控制，萬科的策略調整符合行業趨勢。
備註：
- 本分析僅供參考，不構成投資建議。