樓市調控政策有望進一步寬鬆帶動階段性估值修復，市場氛圍仍處典型景氣下行週期。今年5月樓市價格數據大幅走弱，面臨新一輪下行壓力。在政策強調“止跌回穩”背景下，2023年7月底中央政治局會議即將召開，樓市調控政策存在進一步寬鬆的預期，使得周期性估值修復機會浮現。
近期樓市行情呈現典型景氣下行週期的週期性走弱特徵。歷史經驗表明，在此模式下樓市行情持續時間一般約為1個月左右，指數跌幅在15-25%，相對於其他板塊指數超額收益通常在10-25%。自2023年6月23日起至今，房地產指數反彈約9.69%，相比大盤有5.22%超額收益，持續自然日18天。根據歷史規律，地產板塊仍有5-15%上漲空間，超額收益約5-20%，未來半個月內有望繼續上漲。市場情緒因交易活躍及風險偏好提升而向好，預計本輪樓市行情收斂至區間上限。
我們於7月月報中率先提示，隨着政治局會議臨近，地產領域有望出現政策催化的階段性行情。2023年7月7日至11日，地產板塊漲勢居行業首位，周漲幅為6.1%。其中，房地產服務和房地產開發分別漲超26.2%和6.1%，漲幅均依前期表現較為堅挺。
近期樓市行情屬於典型景氣下行週期，政策轉向或宏觀政策力度加大帶來的估值修復機會明顯。樓市行情通常有三種模式：
- 模式一：高景氣加調控收緊初期，地產受益基本面強支撐而上行；
- 模式二：政策持續發力，地產邊際改善，維持雙重利好樓市大行情；
- 模式三：景氣下行週期或嚴厲政策下調整，地產受益於估值修復的階段性機會，規律明顯且持續時間短。
自2021年7月以來，樓市行情多屬於第三種模式，持續時長約1個月，指數跌幅約15-25%，相對大盤超額收益約10-25%。
2023年6月底至今，樓市板塊走勢符合第三種模式，即政策寬鬆預期帶來的階段性估值修復行情。2025年6月23日至今，申萬地產板塊上漲約9.69%，上證指數漲幅為24.47%，房地產相對大盤超額收益為5.22%，持續期18個自然日。根據歷史經驗，當前地產板塊絕對收益仍有5-15%的上行空間，相對超額收益仍可維持5-20%的空間，預計未來半個月有望保持上漲。鑑於目前市場交投活躍、風險偏好提升，我們判斷本輪樓市行情的收益及持續時間有望偏向區間上限。
展望下階段，政策支撐將是樓市行情的關鍵推動力。近期房企業績表現與市場行情反映出政策催化的階段性改善。市場信心回升有賴於政治局會議的落實以及相關政策落地時效，這將促使市場信心逐步修復，二手房市場短期內有望維持穩中略降態勢，後續調整幅度預期收斂。
簡言之，樓市調控放寬與政策落地，是推動當前及未來樓市反彈的主要因素，投資者應密切關注相關政策動向及市場反應。
參考資料：中房網數據、克而瑞研究中心報告、人民網財經報道、國家統計局數據
市場重要性與影響評估： 中國樓市調控政策展望及市場反應屬於中度影響，因涉及政策預期調整與市場情緒變化，影響房地產及相關行業的中短期表現。
影響範圍： 地區性（中國大陸市場為主，對亞洲區域經濟有波及效應）。
影響時長： 中線（3-12個月），政策落地及市場反應將於未來數月內逐步顯現。
市場敏感度： 市場對調控政策的寬鬆預期已有部分反映，但階段性估值修復機會仍存在，政策落實細節及市場情緒仍可能帶來波動。
投資策略：
- 短線（0-3個月）：關注中國房地產服務及開發相關股票如萬科企業（02202.HK）、碧桂園（02007.HK）等，利用政策預期推動的短期反彈機會。
- 中線（3-12個月）：配置涵蓋中國地產板塊的ETF，如iShares China Large-Cap ETF (FXI) 中的房地產相關成分股，受惠於政策催化的估值修復。
- 長線（12個月以上）：考慮中國經濟結構調整與城市化長期趨勢，選擇具政策支持及財務穩健的優質房地產開發商及相關產業鏈公司，兼顧風險管理。
風險：
- 政策落地力度及執行存在不確定性，若調控力度不足或市場信心未明顯回升，可能導致房地產市場持續低迷。
- 宏觀經濟環境變化（如全球經濟放緩、利率上升）可能進一步壓制房地產需求與價格表現。
- 二手房市場價格持續下跌及成交活躍度不足，影響整體市場恢復節奏。
其他觀點：
- 部分分析師認為，政策寬鬆趨勢反映政府對穩經濟的重視，但短期內仍需觀察市場實際反應及金融機構貸款支持力度。
- 亦有觀點指出，房地產調控政策轉向以促進合理住房需求為主，長期看有助於市場健康發展，但短期內波動不可避免。