9月因傳統營銷旺季，房企推盤積極性穩步回升，28城月供應環比增10%，一線城市環比回升顯著，北京、廣州迎來階段性放量。二線城市環比持平，競爭激烈，內部分化加劇；三四線城市因無銷售等個別城市影響，環比微增。
供給結構方面，重點城市剛需、改善、高端佔比分別為30%、53%和17%，體現出以改善為主，剛需為輔的供應結構。超七成城市以主城為供給主力。
基於9月傳統營銷旺季來臨，供應預期穩中有增，因此新房成交絕對量或將止跌回升，但增幅有限，延續疲弱復甦走勢。
規模：9月28城供應環比增10% 北京深杭等環比倍增放量明顯
9月因傳統營銷旺季，房企推盤積極性穩步回升：據CRIC調研，9月28個重點城市計劃新增商品住宅供應面積累計588萬平方米，環比上漲10%，同期下跌47%，2025年前9月累計同比下降20%，短期內供給約束仍較明顯。
分能級來看，一線城市環比回升顯著，北京、廣州迎來階段性放量。據CRIC監測數據，9月一線城市預計總供應量達153萬平方米，環比增長26%，同比仍下降39%，顯著低於去年同期。北京、廣州集中性放量，北京環比暴增296%，同期微降4%，主要源於8月基數極低後的集中補貨，前9月累計供應仍保持18%的正增長，在一線城市中表現最為穩健。廣州環比增73%，同比降27%，推貨力度尚可。上海供應量明顯回落，單月預期供應規模不足5萬平方米，仍處於相對低位。
二線城市環比持平，競爭“腰斬”，內部分化加劇。19個二線城市預計總供應量393萬平方米，環比持平，同比大幅下滑52%，前9月累計同比下降21%，市場庫存去化壓力依然嚴峻。一方面熱點城市局部回暖：寧波、南京、長沙、重慶、廈門、福州等城市環比增幅明顯，可能因部分熱盤集中入市帶動。另一方面，成都、蘇州、青島、濟南等城市供應量環比均呈現“斷崖式”下滑，短期內成交低迷或間接影響房企推盤積極性。此外，西安、武漢、杭州等城市同比降幅均超35%，儘管絕對量仍處二線城市前列，環比持增或小幅微降，但整體供應規模已無法與往年同期相提並論。
三四線城市因無銷售等個別城市影響而環比微增。5個樣本三四線城市總供應量43萬平方米，環比大幅增長87%，同比亦增長11%。但這主要源於無銷售（環比+169%、同比+164%）的單月高增長拉動。其他城市如徐州、常州、滁州同比仍大幅下滑，顯示絕大多數三四線城市基礎面依舊疲弱，供應端缺乏持續反彈動力。
結構：7成以上城市以主城為供給主力 京滬深杭近19城改善佔比領導
從供給結構各產品檔次分佈來看，市場持續向改善需求傾斜：重點城市剛需、改善、高端佔比分別為30%、53%和17%，整體仍以改善型需求為主導。
典型城市大體可分為以下五類：
- （1）南寧、鄭州、廣州、福州等城市剛需產品供應佔比均在50%以上。
- （2）北京、上海、深圳、杭州、成都等19城仍以改善產品為供給主力，現階段「以銷定產」模式下適銷對路改善盤加大供給也有望保障市場短期穩定。
- （3）徐州剛需與改善佔比不分伯仲，佔比約35%附近。
- （4）濟南、合肥、無錫等高端產品佔比居首，均在6成以上。
按區域分布看，重點城市主城、近郊、遠郊佔比分別為67%、26%和8%，本月供應中心依舊聚焦在主城區，近郊次之，遠郊最少。各城供給差異顯著：
- 無錫、蘇州、滁州、泉州、福州、鄭州、合肥、長春、濟南、重慶等主城佔比均超89%。
- 青島、廈門、寧波、長沙、深圳、上海等則以近郊項目為主，佔比均超85%。
預判：9月供給放量“質優”助力京滬新政利好 新房成交預期低位回升
盤點9月供給，綜合當下各城市的成交特徵，對於後市做一個簡單預判：隨著傳統營銷旺季來臨，9月供給穩中有增，因此新房成交絕對量或將止跌回升，但增幅有限，延續疲弱復甦走勢。
城市間、項目間分化還將持續加劇：北京、杭州等核心一二線城市市場熱度或將保持高位波動，北京受益於808和825新政出台，目前仍處於政策利好期；成都、杭州因適銷對路改善盤入市，市場熱度有望持續。武漢、南京、合肥、鄭州等二線城市或將呈現出疲弱復甦走勢，購房信心逐步修復。
值得關注的是，隨著含四代宅在內的新規住宅集中入市，並非所有高得房率產品均可實現熱銷，內部分化顯著，只有具備核心區位、優質配套、價格實惠、產品力佳的複合優勢類項目才能保持高熱。
預計二手房市場後續走勢，我們認為，成交增長動能整體放緩。尤其是在新房產品力全面提升背景下，二手房市場只能吸引價格敏感度較高的剛需客群，短期內將以價換量趨勢延續。
參考資料：
CRIC研究報告、中指研究院、中房網、聯合資信、克而瑞地產研究等2023年9月最新資料
市場重要性與影響評估： 中國9月新房供應量環比增加約10%，多個核心一線及二線城市供應結構優化，帶動成交量或迎回升，屬於中度市場影響。
影響範圍： 地區性影響，主要集中於中國內地核心一線及二線城市。
影響時長： 中短期影響（3-12個月），供應增加有助成交回暖，但市場仍面臨結構性挑戰。
市場敏感度： 市場已有部分預期，供應增加及成交回升趨勢被逐步消化，但供應結構優化及政策支持力度或被低估。
潛在市場影響：
- 新房供應量增加10%，尤其北京、廣州等核心城市供應階段性釋放，改善市場供需結構，有助於穩定房價及提升成交活躍度。
- 供應結構中，剛需、改善及高端產品分別佔30%、53%及17%，反映市場需求多元化，優質改善型住房成為市場主力。
- 二手房市場價格持續下行壓力，但供應增加有望緩解部分庫存壓力，促進市場逐步回暖。
- 部分二線城市如成都、杭州因適銷對路產品入市，市場熱度有望提升，帶動區域房地產活力。
- 三四線城市因銷售不佳，供應微增，市場分化明顯，反映區域經濟及需求差異。
風險：
- 整體市場成交規模仍低於去年同期，短期內市場信心恢復有限，成交增速或受制於居民購房意願及金融環境。
- 部分城市供應釋放過快，可能導致庫存壓力加劇，進一步抑制價格回升動力。
- 二手房市場價格持續下滑，可能影響新房市場預期，形成價格壓力。
- 政策調控力度及支持措施能否持續發力，仍存在不確定性，對市場復甦節奏具關鍵影響。
其他觀點：
- 專家指出，供應結構優化及政策扶持是本輪市場穩定的關鍵，尤其核心城市推動改善型住房供應，有助吸引剛需及改善需求。
- 部分分析認為，市場短期內仍將維持分化態勢，一線城市因政策支持及供應釋放較快，回暖較明顯；三四線城市則需關注人口流動及經濟基本面。
- 隨著“認房不認貸”等政策落地，二手房市場有望逐步企穩，對整體房地產市場形成正面支撐。
備註：
- 本分析僅供參考，不構成投資建議。